一、資產(chǎn)評估法出臺的相關(guān)背景

　　改革開(kāi)放后，隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的建立和發(fā)展，我國評估行業(yè)逐步恢復、興起和發(fā)展壯大。20世紀80年代，為服務(wù)于房屋商品化、加強房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理等的需要，產(chǎn)生了房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)，由原建設部主管;為服務(wù)于國有土地有償使用，特別是土地使用權出讓中確定土地價(jià)格等的需要，產(chǎn)生了土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)，由原國家土地管理局主管;為服務(wù)于國有企業(yè)改制中國有資產(chǎn)產(chǎn)權交易等的需要，產(chǎn)生了資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)，由原國家國有資產(chǎn)管理局主管。隨著(zhù)資產(chǎn)產(chǎn)權交易種類(lèi)的不斷擴大，對評估的需要逐漸增多，在上述三大評估專(zhuān)業(yè)外，還產(chǎn)生了礦業(yè)權評估、舊機動(dòng)車(chē)鑒定估價(jià)、保險公估等評估專(zhuān)業(yè)，故而形成了六大類(lèi)評估專(zhuān)業(yè)，分別由現今的住房和城鄉建設部、國土資源部、財政部、商務(wù)部和中國保監會(huì )等五個(gè)部門(mén)管理。目前，全國共有各類(lèi)評估師13萬(wàn)余人、評估從業(yè)人員60萬(wàn)余人，評估機構1.4萬(wàn)余家。其中，房地產(chǎn)估價(jià)師5.4萬(wàn)人，房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員近30萬(wàn)人，房地產(chǎn)估價(jià)機構5500余家。從行業(yè)規?？?，六大類(lèi)評估專(zhuān)業(yè)中房地產(chǎn)估價(jià)占比最大。

　　由于不同評估專(zhuān)業(yè)的業(yè)務(wù)難免有一定交叉，相關(guān)評估機構、評估行業(yè)組織、評估管理部門(mén)之間會(huì )產(chǎn)生某些矛盾。尤其是1999年10月，鑒于社會(huì )上“亂辦”中介機構、政 府部門(mén)“亂管”中介機構、中介機構“亂執業(yè)”等問(wèn)題較為突出，國務(wù)院專(zhuān)門(mén)成立了清理整頓經(jīng)濟鑒證類(lèi)社會(huì )中介機構領(lǐng)導小組，對包括各種資產(chǎn)評估在內的經(jīng)濟鑒證類(lèi)社會(huì )中介機構及其行業(yè)管理組織進(jìn)行了清理整頓。2000年5月，經(jīng)過(guò)大量深入的調研和論證，按照專(zhuān)業(yè)知識基礎基本一致，服務(wù)對象、鑒證客體和方法基本一致等原則，達成了清理整頓的共識，取得了以下階段性重大成果：將財政部門(mén)管理的“資產(chǎn)評估”并入會(huì )計平臺，將房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)歸為不動(dòng)產(chǎn)評估平臺，并將中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )、中國稅務(wù)代理管理中心與中國注冊會(huì )計師協(xié)會(huì )合并(簡(jiǎn)稱(chēng)“三會(huì )合并”)，合并后統稱(chēng)中國注冊會(huì )計師協(xié)會(huì )，將注冊會(huì )計師、注冊資產(chǎn)評估師、注冊稅務(wù)師在“三會(huì )合并”后由新的注冊會(huì )計師協(xié)會(huì )統一進(jìn)行管理(簡(jiǎn)稱(chēng)“三師統管”)。但這個(gè)成果實(shí)施后不久，2003年12月借《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)財政部關(guān)于加強和規范評估行業(yè)管理意見(jiàn)的通知》(國辦發(fā)〔2003〕101號)，“資產(chǎn)評估”從已并入的會(huì )計平臺中分離出來(lái)，并不斷突破原定的“國有資產(chǎn)評估，除法律、法規另有規定外”的評估領(lǐng)域，參與到非國有資產(chǎn)評估中，以至包括不動(dòng)產(chǎn)評估在內的各種資產(chǎn)評估，使得不同評估專(zhuān)業(yè)之間的矛盾進(jìn)一步加劇。

　　2006年6月，在財政部的積極推動(dòng)下，全國人大財政經(jīng)濟委員會(huì )牽頭起草資產(chǎn)評估法，提出迫切需要通過(guò)立法解決評估行業(yè)行政多頭管理、市場(chǎng)人為分割，評估基本準則、標準和規范不統一，評估法律責任不完善、不統一等問(wèn)題，要統一評估行業(yè)管理模式、評估市場(chǎng)準入條件、評估師資格管理制度、評估準則體系和技術(shù)規范、評估法律責任等。但自該法起草開(kāi)始，就引發(fā)了社會(huì )各有關(guān)方面尤其是評估界的諸多爭議甚至質(zhì)疑，主要集中在以下方面：一是在立法的必要性方面，市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達國家和地區，評估行業(yè)已有上百年發(fā)展歷史，但至今沒(méi)有一部以資產(chǎn)評估命名的法律，有評估立法的國家和地區一般只對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)立法;二是在法律名稱(chēng)方面，以資產(chǎn)評估法命名，勢必造成與現有的資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)的用語(yǔ)混淆，對委托人造成困擾，沖擊其他評估專(zhuān)業(yè)的業(yè)務(wù)，對評估市場(chǎng)秩序產(chǎn)生不利影響，且發(fā)達國家和地區很少使用“資產(chǎn)評估”這個(gè)詞，以此命名不夠科學(xué)準確，也難以與國際接軌;三是在評估專(zhuān)業(yè)劃分方面，有的評估專(zhuān)業(yè)是中國現階段特有的，可能會(huì )隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展完成其歷史使命，而新的評估專(zhuān)業(yè)又有可能產(chǎn)生，因此科學(xué)劃分并明確各評估專(zhuān)業(yè)的執業(yè)邊界，目前存在很大困難;四是在管理體制方面，現行六大類(lèi)評估專(zhuān)業(yè)由五個(gè)部門(mén)分管，分別結合所在行業(yè)的特點(diǎn)和需要進(jìn)行管理，是否有必要進(jìn)行統一管理，應由誰(shuí)來(lái)統一管理等。

　　在無(wú)國際經(jīng)驗可資借鑒的情況下，加之評估行業(yè)的專(zhuān)業(yè)性強，各評估專(zhuān)業(yè)之間的差異性很大，評估標準與管理體制很難統一，制定一部統一的法律難度很大。特別是黨的十八大以來(lái)，國務(wù)院大力推進(jìn)行政審批制度改革和職業(yè)資格清理，僅保留了房地產(chǎn)估價(jià)師的準入類(lèi)職業(yè)資格，取消了其他評估師的準入類(lèi)職業(yè)資格。在立法背景發(fā)生了很大變化的情況下，是否還有必要繼續立法，立法思路是否需要調整等問(wèn)題再次引起了廣泛激烈的爭論。從最終出臺的資產(chǎn)評估法內容看，立法思路發(fā)生了較大轉變，從統一管理體制轉變?yōu)橐幏对u估行為，較大程度上有利于取得共識。此外，資產(chǎn)評估法作為專(zhuān)業(yè)性很強的法律，在其一審、二審、三審后向社會(huì )征求意見(jiàn)時(shí)，竟然收到多達近20萬(wàn)條意見(jiàn)，可見(jiàn)，社會(huì )特別是評估行業(yè)對其關(guān)注和意見(jiàn)分歧程度。自2006年6月成立資產(chǎn)評估法起草小組起，十年間法律草案幾易其稿，經(jīng)歷四審，才最終審議通過(guò)。

　　二、資產(chǎn)評估法的積極作用和現實(shí)意義

　　(一)為各類(lèi)評估專(zhuān)業(yè)建立了法律基礎，提高了它們的法律地位

　　過(guò)去，六大類(lèi)評估專(zhuān)業(yè)的相關(guān)規定散見(jiàn)于不同的法律法規中，不夠系統、完整;評估人員、評估機構、評估委托人的權利義務(wù)，評估行業(yè)協(xié)會(huì )、評估行政管理部門(mén)的職責，以及他們的法律責任等也不夠具體、明確。例如，房地產(chǎn)估價(jià)的法律依據主要是《城市房地產(chǎn)管理法》，該法直接關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的條款還不夠多、不夠具體;資產(chǎn)評估的法律依據主要是《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，該辦法為行政法規，法律位階還不夠高;有的評估專(zhuān)業(yè)主要是市場(chǎng)化形成的，還沒(méi)有相應的法律、行政法規依據。資產(chǎn)評估法為各類(lèi)評估專(zhuān)業(yè)建立了法律基礎，使它們有了全面、具體的法律依據，提高了其法律地位。

　　(二)明確了評估分專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域和專(zhuān)業(yè)類(lèi)別，有利于增強其專(zhuān)業(yè)性

　　評估是與評估對象密切相關(guān)的，首先要對評估對象識貨。如果連評估對象的真假、好壞都難以辨別，則根本評估不了其價(jià)值。而現實(shí)中的一個(gè)人通常是不可能對房地產(chǎn)、機器設備、無(wú)形資產(chǎn)、礦業(yè)權、舊機動(dòng)車(chē)、珠寶玉石、古董和藝術(shù)品等各種評估對象都具有相應的專(zhuān)業(yè)知識及實(shí)踐經(jīng)驗而識貨的。因此，評估應按評估對象分為不同的專(zhuān)業(yè)，否則會(huì )導致專(zhuān)業(yè)性喪失，評估結果難以科學(xué)準確。在市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達國家和地區，評估通常是分專(zhuān)業(yè)的，而且分工較細，如美國甚至將房地產(chǎn)估價(jià)師分為商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師和住宅房地產(chǎn)估價(jià)師。資產(chǎn)評估法雖然沒(méi)有明確所調整的評估專(zhuān)業(yè)的名稱(chēng)，但規定評估師要分專(zhuān)業(yè)類(lèi)別，法定評估業(yè)務(wù)要由相應專(zhuān)業(yè)類(lèi)別的評估師承辦并簽署評估報告，全國性評估行業(yè)協(xié)會(huì )要按專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域設立，評估行政管理部門(mén)要按各自職責分工分別對評估行業(yè)進(jìn)行監督管理等。這些對保持評估的專(zhuān)業(yè)性和科學(xué)性具有積極作用，并使長(cháng)期以來(lái)的評估行業(yè)管理體制統分之爭塵埃落定，影響評估行業(yè)發(fā)展的重大不確定因素得到明確。

　　(三)降低了從業(yè)人員準入門(mén)檻，有利于評估行業(yè)吸引更多人才

　　資產(chǎn)評估法提出了評估專(zhuān)業(yè)人員這個(gè)概念，將其包括評估師和其他具有評估專(zhuān)業(yè)知識及實(shí)踐經(jīng)驗的評估從業(yè)人員，并允許評估師以外的其他評估從業(yè)人員簽署屬于非法定評估業(yè)務(wù)的評估報告。這在一定程度上降低了評估從業(yè)人員的準入門(mén)檻，有利于評估機構吸引和鎖定更多人才。實(shí)踐中還有現行法律對評估師資格作出的相關(guān)規定，如何保持法律之間的銜接也是資產(chǎn)評估法立法過(guò)程中爭議較大和出臺后存有疑問(wèn)的問(wèn)題?！顿Y產(chǎn)評估法釋義》對有關(guān)法律之間的銜接問(wèn)題作出了說(shuō)明：“本法放開(kāi)了評估從業(yè)人員的準入門(mén)檻，但是根據城市房地產(chǎn)管理法第58條的規定，國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認證制度，這屬于特別法對評估管理的特殊規定，按照特別法優(yōu)于一般法適用的原則，房地產(chǎn)估價(jià)師目前仍實(shí)行資格認證制度?！边@也就是說(shuō)，資產(chǎn)評估法施行后，六大類(lèi)評估專(zhuān)業(yè)中房地產(chǎn)估價(jià)仍將實(shí)行人員準入管理。這種做法也是美國、日本等發(fā)達國家和我國臺灣等地區的通行做法。

　　(四)加大了評估人員和機構的法律責任，促使其勤勉謹慎執業(yè)

　　資產(chǎn)評估法從過(guò)去的重入口管理轉向重過(guò)程和結果管理，加大了評估專(zhuān)業(yè)人員和機構的法律責任。這些法律責任包括民事責任、行政責任和刑事責任，且對違法行為的處罰力度大于現行法律法規的規定。例如，評估專(zhuān)業(yè)人員簽署虛假評估報告的，輕則責令停業(yè)、罰款，重則依法追究刑事責任、終身不得從事評估業(yè)務(wù)。再如，評估專(zhuān)業(yè)人員違反法律規定給委托人或其他相關(guān)當事人造成損失的，由評估機構依法承擔賠償責任，評估機構履行賠償責任后可向有故意或重大過(guò)失行為的評估專(zhuān)業(yè)人員追償。此外，要求評估專(zhuān)業(yè)人員對評估活動(dòng)中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實(shí)性、準確性、完整性進(jìn)行核查和驗證，遠遠嚴于現行評估準則和國家標準的要求。由于現實(shí)中進(jìn)行核查驗證相當困難，這無(wú)疑增加了評估專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)風(fēng)險，促使其更加勤勉謹慎執業(yè)。

　　(五)取消了評估機構設立審批等諸多限制，有利于其做大做強

　　資產(chǎn)評估法取消了對評估機構設立條件、管理方式等的諸多限制。如在評估機構設立條件方面作出了新的統一規定，僅對評估師人數、合伙人或股東資格作出了要求，規定合伙形式的評估機構應有2名以上評估師，公司形式的評估機構應有8名以上評估師和2名以上股東，其中三分之二以上合伙人或股東應是具有三年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近三年內未受停止從業(yè)處罰的評估師;在評估機構管理方式方面，取消了評估機構設立的審批，規定設立評估機構僅需在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照后向有關(guān)評估行政管理部門(mén)備案。此外，沒(méi)有對設立評估機構所需的名稱(chēng)、合伙人或股東必須是自然人等作出強制要求，可由評估機構在符合法律法規的情況下自主選擇。對于評估師人數符合要求的大型評估機構，資產(chǎn)評估法放開(kāi)的諸多限制，有利于其開(kāi)展自由競爭，特別是法人可以持股有利于評估機構規?；l(fā)展，培育超大型評估機構。但由于原資產(chǎn)評估機構在名稱(chēng)上占優(yōu)勢，可以較容易地開(kāi)展其他評估專(zhuān)業(yè)的業(yè)務(wù)，而其他評估專(zhuān)業(yè)的評估機構則難以開(kāi)展原資產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)，行業(yè)的競爭格局有可能發(fā)生變化。這也是立法過(guò)程中除原資產(chǎn)評估機構以外的其他評估機構極力反對立法的原因之一。不過(guò)，如果有實(shí)力的外部法人通過(guò)收購等方式進(jìn)入評估行業(yè)，評估行業(yè)的競爭格局和原有評估機構的狀況將難以想象。

　　(六)賦予了評估行業(yè)協(xié)會(huì )眾多職責，有利于加強行業(yè)自律管理

　　資產(chǎn)評估法將許多由行政管理部門(mén)負責的事項，如評估師資格考試、信用檔案建設、評估報告檢查等轉移給評估行業(yè)協(xié)會(huì )，賦予評估行業(yè)協(xié)會(huì )受理對會(huì )員的投訴、規范會(huì )員從業(yè)行為等具體職責。這符合國務(wù)院“簡(jiǎn)政放權、放管結合、優(yōu)化服務(wù)”的改革精神。此外，資產(chǎn)評估法按照行業(yè)協(xié)會(huì )與行政管理部門(mén)脫鉤的精神，規定“評估行政管理部門(mén)不得與評估行業(yè)協(xié)會(huì )、評估機構存在人員或者資金關(guān)聯(lián)”。因此，評估行業(yè)協(xié)會(huì )的專(zhuān)職工作人員不應是評估行政管理部門(mén)的公務(wù)員或其事業(yè)編制人員，評估行政管理部門(mén)也不應給評估行業(yè)協(xié)會(huì )下?lián)苄姓k公經(jīng)費。資產(chǎn)評估法施行后，評估行業(yè)協(xié)會(huì )應盡快落實(shí)上述要求，否則就不符合資產(chǎn)評估法的有關(guān)規定。這對發(fā)揮評估行業(yè)協(xié)會(huì )的積極作用、加強行業(yè)自律管理具有重要意義。

　　三、防止和避免資產(chǎn)評估法施行后可能出現的問(wèn)題

　　(一)防止狹義與廣義的資產(chǎn)評估概念混用而引起更大混亂

　　資產(chǎn)評估法這個(gè)名稱(chēng)是立法中爭議最大的問(wèn)題之一，由于已有財政部門(mén)管理的資產(chǎn)評估，而其僅是資產(chǎn)評估法調整的六大類(lèi)評估專(zhuān)業(yè)之一，以此作為法律名稱(chēng)不僅造成資產(chǎn)評估的定義難以在法律中科學(xué)界定，在實(shí)踐中也會(huì )對委托人、評估從業(yè)人員、評估機構及社會(huì )大眾造成困擾。資產(chǎn)評估法規定“本法所稱(chēng)資產(chǎn)評估(以下稱(chēng)評估)，是指評估機構及其評估專(zhuān)業(yè)人員根據委托對不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權益進(jìn)行評定、估算，并出具評估報告的專(zhuān)業(yè)服務(wù)行為?！边@一定義對評估對象的分類(lèi)標準混亂，與物權法中的“物”的分類(lèi)缺乏銜接，與現行六大類(lèi)評估專(zhuān)業(yè)也不對應。過(guò)去評估行業(yè)混亂的一個(gè)主要原因是某些評估專(zhuān)業(yè)的執業(yè)邊界不清，一些資產(chǎn)評估機構、評估師跨專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域執業(yè)，出具的評估報告專(zhuān)業(yè)性差，評估不科學(xué)、不準確，給有關(guān)當事人造成損失，人民法院曾多次判決不具有相應評估專(zhuān)業(yè)資質(zhì)資格的評估機構、評估師出具的評估報告無(wú)效。資產(chǎn)評估法施行后，“資產(chǎn)評估”已成為一個(gè)共用的泛稱(chēng)，如果原狹義的資產(chǎn)評估仍然繼續使用，尤其是以此為名稱(chēng)制定相關(guān)評估準則和評估行業(yè)監督管理辦法，將會(huì )造成更大的業(yè)務(wù)交叉，引發(fā)更大的混亂。較好的解決辦法是在對原狹義的資產(chǎn)評估進(jìn)行科學(xué)定位的基礎上予以更名，這也是落實(shí)資產(chǎn)評估法關(guān)于資產(chǎn)評估管理要分專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域、資產(chǎn)評估師要分專(zhuān)業(yè)類(lèi)別的需要。

　　(二)避免將估價(jià)與評估混淆而要承擔過(guò)多過(guò)大的法律責任

　　資產(chǎn)評估法對資產(chǎn)評估的定義，既是廣義的又是狹義的。說(shuō)它是廣義的，是相對于財政部門(mén)管理的“資產(chǎn)評估”而言的。說(shuō)它是狹義的，是相對于我們目前的“估價(jià)”含義即價(jià)值價(jià)格評估及相關(guān)咨詢(xún)服務(wù)而言的。也就是說(shuō)，資產(chǎn)評估法所稱(chēng)的評估僅是我們所講的估價(jià)中的鑒證性估價(jià)，不包括咨詢(xún)性估價(jià)，亦即只有鑒證性估價(jià)才屬于資產(chǎn)評估法規定的“評估”范疇。因為開(kāi)展咨詢(xún)性估價(jià)業(yè)務(wù)，一是不一定要遵循獨立、客觀(guān)、公正的原則，如為買(mǎi)方出價(jià)提供參考依據的投資價(jià)值評估;二是不一定要對相關(guān)權屬證明等資料進(jìn)行核查驗證，其中一些是沒(méi)有必要進(jìn)行核查驗證的，另一些則是在估價(jià)時(shí)尚無(wú)法進(jìn)行核查驗證的，如為政 府進(jìn)行房屋征收決策、預算征收補償費用或擬定征收補償方案提供參考依據的房屋征收預評估。但如果不遵循獨立、客觀(guān)、公正的原則，不對相關(guān)權屬證明等資料進(jìn)行核查驗證，就會(huì )違反資產(chǎn)評估法第4條第一款、第13條第(四)款、第17條第一款和第25條的規定。此外，根據資產(chǎn)評估法第50條，違反該法規定給委托人或其他相關(guān)當事人造成損失的，要承擔賠償責任。因此，為防止不應有的違法和承擔過(guò)多過(guò)大的法律責任，很有必要將評估與價(jià)值價(jià)格咨詢(xún)區分開(kāi)來(lái)，或者將估價(jià)與評估區分開(kāi)來(lái)，即要弄清現行估價(jià)中哪些屬于資產(chǎn)評估法所稱(chēng)的“評估”，哪些可歸為“價(jià)值價(jià)格咨詢(xún)”。

　　(三)避免法定評估業(yè)務(wù)不具體而造成評估機構和人員違法

　　資產(chǎn)評估法規定了法定評估，并規定法定評估業(yè)務(wù)應指定相應專(zhuān)業(yè)類(lèi)別的評估師承辦，評估報告應由承辦該業(yè)務(wù)的評估師簽名，而對非法定評估業(yè)務(wù)沒(méi)有這種規定，意味著(zhù)所有的評估專(zhuān)業(yè)人員都可以做?？梢?jiàn)，資產(chǎn)評估法雖然降低了評估從業(yè)人員的準入門(mén)檻，但實(shí)際上對法定評估業(yè)務(wù)設立了各種專(zhuān)業(yè)類(lèi)別的評估師準入類(lèi)職業(yè)資格。在此種規定下，為避免未取得評估師資格的其他評估專(zhuān)業(yè)人員和非相應專(zhuān)業(yè)類(lèi)別的評估師承辦了其他專(zhuān)業(yè)類(lèi)別的法定評估業(yè)務(wù)而導致違法，需要對各評估專(zhuān)業(yè)的法定評估業(yè)務(wù)進(jìn)行具體界定，否則評估機構和評估專(zhuān)業(yè)人員將無(wú)所適從，甚至無(wú)意中違法。根據資產(chǎn)評估法第3條第2款，法定評估必須同時(shí)具備兩個(gè)條件：一是涉及國有資產(chǎn)或公共利益等事項，二是法律、行政法規規定需要評估。實(shí)踐中還要據此具體明確哪些評估屬于法定評估。對于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，都具備第二個(gè)條件，因為《城市房地產(chǎn)管理法》規定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度”。因此，哪些房地產(chǎn)估價(jià)屬于法定評估，主要是看是否具備第一個(gè)條件。從第一個(gè)條件來(lái)看，一是估價(jià)對象為國有房地產(chǎn)包括國有土地的，都應屬于法定評估;二是涉及公共利益的，應屬于法定評估，如國有土地上房屋征收涉及公共利益，因此國有土地上房屋征收評估無(wú)疑屬于法定評估。盡管如此，目前要對所有的法定評估業(yè)務(wù)逐一予以列明還較困難。不過(guò)，由于房地產(chǎn)估價(jià)師仍然是準入類(lèi)職業(yè)資格并實(shí)行注冊管理制度，所有的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，不論是否為法定評估業(yè)務(wù)，都應由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師承辦并簽署評估報告。

　　(四)避免因評估委托不合法而造成評估難以進(jìn)行或者無(wú)效

　　過(guò)去，大多數評估業(yè)務(wù)是由一方當事人或第三方(如人民法院)委托評估。資產(chǎn)評估法規定“評估事項涉及兩個(gè)以上當事人的，由全體當事人協(xié)商委托評估機構”，并規定評估機構不得“分別接受利益沖突雙方的委托，對同一評估對象進(jìn)行評估”。實(shí)踐中，絕大多數評估業(yè)務(wù)通常涉及兩個(gè)以上當事人，如財產(chǎn)抵押貸款的借款人和貸款人，不動(dòng)產(chǎn)征收的被征收人和征收部門(mén)，資產(chǎn)轉讓的轉讓人和受讓人，離婚析產(chǎn)的夫妻，遺產(chǎn)繼承的多個(gè)繼承人，財產(chǎn)損害賠償的受害人和加害人等。許多情況下，特別是在司法鑒定評估中，相關(guān)當事人很可能因評估以外的原因，如被征收人不愿意房屋被征收，夫妻中一方不愿意離婚等，而導致不協(xié)商委托評估或協(xié)商委托評估不成。因此，資產(chǎn)評估法的這個(gè)規定可能造成許多評估無(wú)法進(jìn)行，或者當事人不滿(mǎn)意評估結果而以未經(jīng)全體當事人協(xié)商委托不合法為由主張評估無(wú)效。為避免這種情況發(fā)生，需要評估機構向評估當事人解釋法律要求，說(shuō)服相關(guān)當事人共同委托評估。

　　(五)避免評估委托人狹義理解法律調整范圍而導致其違法

　　資產(chǎn)評估法規定了法定評估，實(shí)際上是設立了在一定條件下必須委托評估的行政許可，并規定了委托人的權利義務(wù)和法律責任。例如，規定屬于法定評估的，委托人應依法委托評估機構評估;委托人要對其提供的評估所需資料的真實(shí)性、完整性和合法性負責，不得索要、收受或變相索要、收受回扣，不得串通、唆使評估機構或評估師出具虛假評估報告等，并規定了相應的法律責任。而由于資產(chǎn)評估法的法律名稱(chēng)易使委托人以為該法的調整范圍僅限于評估行業(yè)。因此，有關(guān)評估行政管理部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì )、評估機構和評估專(zhuān)業(yè)人員要積極向金融機構、人民法院、國有企業(yè)、上市公司等委托人及其上級主管部門(mén)宣傳資產(chǎn)評估法，使他們充分認識自己在評估活動(dòng)中的權利義務(wù)和法律責任，依法委托按照所從事評估業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域向相應評估行政管理部門(mén)備案的評估機構評估，如涉及房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，要委托向住房和城鄉建設部門(mén)備案的評估機構評估，并配合和監督評估機構和評估專(zhuān)業(yè)人員做好評估業(yè)務(wù)。

　　(六)防止過(guò)多中小評估機構難以平穩過(guò)渡而影響社會(huì )穩定

　　從目前評估機構的狀況看，有相當數量的評估機構的評估師人數不足8人。對于這些中小評估機構而言，需要通過(guò)增加評估師、改制為合伙形式或機構之間合并等方式才能達到資產(chǎn)評估法的要求。但這些都會(huì )遇到不少困難，如目前的評估師總量有限，不易招聘到，即使能招聘到，但成本的增加可能導致其無(wú)法長(cháng)期生存;合伙形式的評估機構因要承擔無(wú)限責任，目前基本上沒(méi)有，即使愿意改制為合伙形式，也需要有志同道合的合伙人。較大的可能性是評估機構之間合并、兼并，這就需要花費大量的精力去尋找有意向的機構并進(jìn)行大量談判，往往需要較長(cháng)時(shí)間才能完成。在當前提倡大眾創(chuàng )業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng )新的背景下，對公司形式的評估機構的評估師人數要求過(guò)多未免顯得不合時(shí)宜，有關(guān)評估行政管理部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì )要積極給予中小評估機構政策指導，甚至牽線(xiàn)搭橋，幫助其平穩過(guò)渡，避免成為社會(huì )不穩定因素。

　　總之，資產(chǎn)評估法對評估行業(yè)有深遠的影響，既有很大進(jìn)步又有某些遺憾，法律施行后最重要的是要引導相關(guān)各方正確理解和全面落實(shí)法律規定，避免引起不必要的混亂，促 進(jìn)評估行業(yè)健康發(fā)展。

　　(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟報告》2016年第10期，作者分別為中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)、研究員;清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)、教授;中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)、副研究員。)